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7月21日晚，央行发出2005年第 16 号《关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》后，在房地产行业内外引起了很大的震动，人们普遍关注，人民币是否由此进入了一个升值周期？房地产泡沫会不会因此而放大？人民币升值后，中国楼市会不会重蹈日本的覆辙？ UO"~PNC N
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日元升值的前车之鉴 I = R"7
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1985年9月，“广场协议”签订后的10年间，日元汇率升值近3倍，日元币值每年平均上升5%以上；而与此同时，日本国内的低利率政策，又在同时刺激股市和楼市价格的快速上涨。国际游资此时投资日本股市和楼市，就可以获得双重收益——资产价格的升值和日元的升值。 Z&X C$
在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。如此循环往复，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。泡沫鼎盛时期，据日本不动产鉴定大师们的测算，日本东京圈内的地价就相当于全美地价的总和。 X CDi\Q
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只可惜，日本股市和楼市只涨不跌的神话并不能永久持续。泡沫一旦破灭，日本股价和地价急剧下跌50%，导致银行大量坏账，日本经济从此陷入十几年衰退的漫漫之途。 `O^B[M5?]S
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2%并非持续升值的信号 No-&pepM
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那么，我国会不会重蹈日本的覆辙呢？7月21日晚，人民币2%的升值，是否就是人民币持续升值的信号呢？ fvvITF<U
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或许是人民币升值的预期实在是太长久了，央行刚刚在其网站发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，许多人就将注意力完全集中到了“2005年7月21日19∶00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币”即“7月21日起，人民币对美元升值2%”上， 而忽视了央行此次行动是完善人民币汇率形成机制，而不仅仅只是调整人民币汇率水平那么地简单。 3?FfS'H]
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实际上，相比较7月21日人民币对美元升值2%，更值得我们关注，是汇率形成机制的改革即由单一盯住美元改为参考一篮子货币,在市场供求关系的基础上，实行有管理的浮动汇率制。 " W1Sq%u
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虽然，美国参议院中最激烈地反对人民币汇率盯紧美元的民主党参议员舒默尔，并不完全满足于中国初始的2%升值的汇率调整水平，寄希望于中国汇率的一升再升，说：“这是很好的第一步，比我们希望的来得小，但套句中国哲学家的话，千里行程启于一小步。”
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但是，也正因为我国汇率最终放弃了单一盯住美元，而改为参考一篮子货币，在市场供求关系的基础上，实行有管理的浮动汇率制，此后，美国施压人民币升值的成本也就大大增加了——如果美国想继续让人民币对美元升值，那么，它就得先让欧元和日元等大幅升值，只有等美元对欧元和日元大幅贬值之后，才有可能对人民币小幅贬值。美国施压人民币升值成本的增加，相应地，自然也就大大减轻了人民币升值的压力。 s%1H }yG
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这一点，真如央行新闻发言人，就人民币汇率形成机制改革有关问题，回答新华社记者时所言，“汇率形成机制改革后，人民币不再盯住任何一种单一货币，而是以市场供求为基础，参考一篮子汇率进行调节。国际市场主要货币汇率的相互变动，客观上减少了人民币汇率的波动性”。 yJR A3 k
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楼市不可能成为游资赌博的载体 _#C#Lb
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虽然，此次2%的人民币升值，很被看成是人民币在短期内持续升值的信号。但是，也有不少人认为，由于中国的贸易顺差数量庞大且仍在增长，因此从国际收支均衡来看，以后人民币还可能多次向上调整。另外，也有不少人认为，尽管公告中并未明确说明，但人民币经常性持续升值的大门已经敞开，投机资金势必持续涌入中国。 4a]3<]/*^
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在这些观点的支配下，我们当然不能排除人民币2%的小幅升值，很有可能会加剧人民币进一步升值的预期，最终导致豪赌人民币升值的海外游资源源不断地进入中国境内。但是，即便如此，由于我国楼市进行了房地产市场的宏观调控，等于是已经提前做好了充分准备，我国楼市已不可能成为游资赌博人民币升值的载体。 <xh<fa
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游资或者说热钱，从本质上说，是一种套利资本。它是一种在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其最大特点就是短期、套利和投机。 oBnDAR r
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中国的房地产市场，由于前一阶段富有成效的宏观调控，对于游资来说，其“来得快捷，走得迅速”恣意纵横的空间已经大为压缩，甚至可以说已不复存在了。这关键在于三点： I5?2w
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一是房地产市场接盘能力已经减弱，成交量已趋明显下降。 Y|+-i>Qq
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中国房地产市场近两年来异乎寻常的火爆，从根本上来说，其实是建立于透支购买者未来的基础之上的，而这得以透支的前提是银行信贷资金的大力支持。
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而现在，银监会、央行显然已经意识到了这个风险，接连采取了强硬措施，应当说效果是非常明显的。 V
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如从上海银监局第二季度有关数据看，前期房地产信贷投放特别是个人住房贷款增长过快的现象已经得到有效控制，截至今年6月末，上海中资商业银行个人住房贷款余额2761.76亿元，比年初新增316.24亿元，比年初增长12.9%，增速同比回落7.2个百分点，同比少增37.18亿元。第二季度个人房贷的同比增速比第一季度下降4-5个百分点，贷款新增额仅占上半年同类贷款的30%左右。
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失去了银行信贷资金的支持，房地产市场接盘能力相应地明显减弱。相比较去年底今年初楼市的火爆来说，一些房地产热点城市的成交量已经大幅度下降，如上海房地产市场的成交量已经一降再降，6月又比五月再降16.9% 。 /oTB[ Nm'
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在这个时候，如果海外游资还冒冒失失地进来，它很可能是进来容易，出去难。这自然是游资快进快出短期性特点的大忌。 AG0 z^>
二是中国房地产已进入盘整阶段，利润空间已经很小。 D'Y tA
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张元端先生曾写过《中国房地产业发展的周期波动》和《房地产业周期波动再探》两篇文章，他指出：我们观察房地产市场形势， 房地产业周期波动可以用多个指标来进行综合评价，也可以用单一指标来衡量，这个单一指标就是销售额增长率，因为它是最本质的一个指标。商品房销售额增长率下降，伴随而来的必然是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。
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实践证明，这个观点是非常切合实际的。 iS/d5Jnn
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我们在前面已经说了，在银行收紧个人房贷的情况下，楼市的成交量已趋明显下降。而在价格基本平稳的情况下，销售额增长率与成交量增长率几乎是同步的。因此，根据成交量的下降，我们也就可以知道，中国的房地产市场其实已经进入盘整期。 duB^"&x
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事实也证明了这一点：经过近几个月来，买卖双方的等待观望，上海、杭州等长三角房地产热点城市的房价，最近已经开始掉头向下。而与此同时，据建设部统计显示，1月至6月份全国商品住宅投资增幅呈逐月回落趋势，而且北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现负增长，负增长率分别为36.7%、6.8%、2.7%…… 3l^ n ?
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一旦房地产市场进入盘整阶段，自然不是“套利”良机，此时海外热钱如果冒险入市，很有可能是偷鸡不着蚀把米，接了最后一棒。 {4Z3]B !-
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三是政策风险有增无减，风险成本大为增加。 0\ @x@
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当前，房地产宏观调控虽然已经取得明显成效，但是，不论是房地产行业的主管部门建设部、国土资源部，还是其他相关政府部门如国家税务总局等都认为，房地产政策调控效果的显现仅是初步的，取得的成效也仅是阶段性的。 9X |
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更值得注意的是—— DZHV"~Ky%
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7月10日，国家税务总局新闻发言人就个人转让二手房所得应缴个人所得税等问题，接受记者采访时明确表态，税务机关将进一步加强房地产税收管理，确保这些政策落实到位，而在此前，在全国绝大多数城市，二手房转让个人所得税，实际上并没有征管到位。 weZK,y C
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7月23日至24日，央行行长周小川在北京召开的2005(中国)银行家论坛上明确指出，要防止可能出现的房地产价格泡沫，对于那些房地产价格变化过于急剧的地区，应该适当加以调节，使之趋于平稳。在调节的过程中，需要包括货币政策在内的多种政策相互配合。他还指出，房地产贷款方面有关的政策，包括规则、利率等等，都是在国务院统一部署和协调下进行的。 Aecdt
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而商务部从7月上旬开始，对全国商业地产进行了专项调查。对此，人们普遍认为，这是对商业地产投机风潮的预防，在初步控制了住宅市场发展过热的趋势之后，国家下一步的调控目标很可能就是商业地产。 U-OV'i
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在中国政府严阵以待，政策储备充分，随时都有可能视情出台更加严厉的房地产调控政策措施的情况下， 吃软不吃硬的海外游资应该是不敢冒这个政策风险的。这是因为，虽然中国政府的政策不能直接调控海外游资的流向，但是，调控本国百姓的购买力在楼市的释放，应当是没有多大问题的。房地产市场毕竟是个地域性市场，最终接盘自然得靠本地区居民，海外游资在这个时候如果还敢冒政策的风险，长驱直入中国的楼市，一不小心，很可能是替中国房地产市场的泡沫买了单，由投机者转而成为了投资者。 ToUv)lTd%
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由上分析，我们可以知道，虽然人民币作了初始调整，有了2%的小幅升值，但是，由于2%的小幅升值很难看成是人民币近期持续升值的信号，再加在人民币汇率形成机制改革前，中国房地产市场的宏观调控已经取得了明显成效，以“短期、套利和投机”为特点的海外游资在楼市已经失去了恣意纵横的空间，因此，海外游资长驱直入一面赌人民币升值，一面炒作房地产牟利的空间已经不大，我国楼市重蹈日本楼市覆辙的可能性是微乎其微。当然，这种可能性虽然不大，但是，我们也绝对不能掉以轻心。
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